借1000万买12套房？出租投资可行性分析
在高房价的背景下，一些投资者考虑通过借贷购买多套房产进行出租投资。借1000万买12套房是一种常见的投资策略，但其可行性需要仔细分析。
收益分析
出租投资的收益主要来自两部分：租金收入和房产升值。租金收入相对稳定，而房产升值具有不确定性。根据目前的市场情况，假设每套房月租金收入为1.5万元，则12套房年租金收入为216万元。
房产升值部分很难准确预测。假设每年房价上涨5%，则12套房每年增值收入约为600万元。但需要注意的是，房价上涨的幅度会受到多种因素影响，可能存在波动或下跌风险。
成本分析
出租投资的成本主要包括以下方面：
| 项目 | 每年成本（万元） |
|---|---|
| 贷款利息 | 500 |
| 物业费 | 12 |
| 维修保养 | 24 |
| 管理费 | 24 |
| 空置率 | 120 |
| 其他杂费 | 12 |
| 总成本 | 692 |
可行性分析
可行性分析主要考虑收益与成本的对比。
假设借款期限20年，贷款利率5%，每年还贷款82.9万元。那么，出租投资年净收益为：
年净收益 = 216万元（租金）+ 600万元（增值） - 692万元（成本） - 82.9万元（还款） = 101.1万元
与借贷成本相比，出租投资的年净收益可以覆盖贷款利息和部分本金还款。但在考虑房价波动、出租率变化等不确定因素后，投资风险仍然存在。投资者需要谨慎评估自身情况和市场风险，做出合理决策。
借1000万买12套房出租投资的可行性取决于诸多因素，需要综合收益、成本、风险等方面进行分析。如果市场环境良好，房价稳定上涨，出租率高，空置率低，那么该投资策略可能具有较高的可行性。但投资者应充分认识到潜在风险，并做好应对措施。
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