借款1万元四年未还如何主张抵押权办理房产证过户？
1. 确认借款合同与抵押合同的真实有效性
借款人与出借人之间须有明确的借款合同，明确借款金额、利息、还款期限等内容。抵押合同须经法定公证机关公证，并向不动产登记机构登记。若借款合同或抵押合同存在效力瑕疵，则可能影响抵押权的主张。
2. 催告借款人还款
借款期限届满后，出借人应及时向借款人发出催告通知，要求其在合理期限内偿还借款本息。催告通知应明确债权债务关系、履债期限等内容，并以书面形式送达借款人。
3. 申请抵押权实现
若借款人逾期未还款，出借人可向不动产登记机构申请抵押权实现。申请材料包括：借款合同、抵押合同、催告通知书、抵押权人身份证明等。
4. 办理房产证过户
不动产登记机构审查申请材料后，确认抵押权有效且已实现，将根据抵押权实现的法律规定，裁决将抵押物拍卖或者变卖，所得价款优先清偿抵押权人债权。抵押权人凭借裁决书及相关材料，可向不动产登记机构申请办理房产证过户手续。
5. 特殊情形
在以下特殊情形下，抵押权人可直接申请办理房产证过户：
- 借款人下落不明，且已超过两年；
- 借款人怠于履行抵押物出售或变卖义务；
- 抵押物价值明显不足以清偿债务，且借款人无力清偿剩余债务。
注意事项：
- 主张抵押权办理房产证过户的时效为20年，自借款到期之日起计算；
- 若借款人有抵押物之外的其他财产可供执行，出借人应先申请执行该财产，以避免对借款人造成过度的损害；
- 抵押物拍卖或变卖所得价款超过债权总额的，剩余款项应返还借款人。
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