房价贷款利息的计算方法
本金 amortised 贷款
平均法
每年支付的利息 = 本金余额 x 年利率
每月支付的利息 = (本金余额 x 年利率) / 12
不断法
每次还款中支付的利息 = 本金余额 x (年利率 / 12)
等额本息贷款
每月还款金额 = 本金 + 利息
利息 = 本金余额 x (年利率 / 12)
30 年房价贷款利息计算示例
假设以下条件:
房价:500,000 美元
贷款金额:400,000 美元
年利率:4.5%
贷款期限:30 年
采用本金 amortised 贷款(平均法)计算
每月还款额 = (400,000 美元 x 4.5% x 30 年) / 360 = 1,833.33 美元
第一年利息:400,000 美元 x 4.5% = 18,000 美元
还款后剩余本金余额:400,000 美元 - 18,000 美元 = 382,000 美元
第二年利息:382,000 美元 x 4.5% = 17,190 美元
还款后剩余本金余额:382,000 美元 - 17,190 美元 = 364,810 美元
以此类推,30 年总利息支出:18,000 美元 + 17,190 美元 + ... + 5,455 美元 = 288,021 美元
采用等额本息贷款计算
每月还款额 = (400,000 美元 x 4.5% x 30 年) / (1 - (1 + (4.5% / 12))^(-30 x 12)) = 2,311.66 美元
每个月利息支出:2,311.66 美元 x 4.5% = 104.06 美元
30 年总利息支出:104.06 美元 x 360 = 37,462 美元
注意: 不同计算方法得到的利息支出结果不同,因为等额本息贷款比本金 amortised 贷款提前支付了部分本金,从而降低了后续利息支出。
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