房贷提前还款算利息吗？怎么计算？

房贷提前还款时如何计算利息？

房贷提前还款是指借款人提前偿还部分或全部贷款本金的行为。对于提前还款的利息计算，需要根据借款合同中约定的还款方式不同而有所区别。

等额本息还款

采用等额本息还款方式的房贷，提前还款时需要重新计算剩余全部贷款的还款期数和月供。重新计算的还款期数按剩余贷款本金和月供计算得出。提前还款部分的利息，按重新计算的贷款余额乘以剩余贷款年限，再乘以提前还款日到次月还款日之间的日利率计算。公式如下：

利息 = （提前还款金额 - 重新计算的贷款余额）× 剩余贷款年限 × 提前还款日到次月还款日之间的日利率

等额本金还款

采用等额本金还款方式的房贷，提前还款时仅计算提前还款部分的利息。利息按提前还款金额乘以提前还款日到次月还款日之间的日利率计算。公式如下：

利息 = 提前还款金额 × 提前还款日到次月还款日之间的日利率

提前还款利息的计算实例

假设有一笔房贷，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，贷款利率为5.88%，还款方式为等额本息。贷款满10年时，借款人提前还款50万元。

根据公式，重新计算的贷款余额为100万元 - 50万元 = 50万元。剩余贷款年限为30年 - 10年 = 20年。重新计算的月供为（50万元 × 5.88%）/（1-（1+5.88%）^-240）≈3071元。

提前还款部分的利息为：（50万元 - 50万元）× 20年 ×（5.88% ÷ 365）≈1018元。

因此，本次提前还款的利息为1018元。

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