房贷还款是怎么算的？

房贷还款方式主要分为等额本金还款和等额本息还款两种。

等额本金还款

等额本金还款方式下，本金每月递减，利息每月递增，月供逐月递减。

月供计算公式：

月供 = ([贷款本金 贷款年限 年利率] / 12 (1 + 年利率 / 12)^贷款年限) / (1 + 年利率 / 12)^贷款年限 - 1

等额本息还款

等额本息还款方式下，每月偿还的本金和利息之和相等，月供固定不变。

月供计算公式：

月供 = (贷款本金 年利率 / 12 (1 + 年利率 / 12)^贷款年限) / ((1 + 年利率 / 12)^贷款年限 - 1)

计算示例

假设贷款本金为 100 万元，贷款年限为 30 年，年利率为 5%，采用等额本息还款方式：

月供 = (1000000 5% / 12 (1 + 5% / 12)^30) / ((1 + 5% / 12)^30 - 1)

月供 ≈ 6,247 元

采用等额本金还款方式：

月供 = (1000000 30 5% / 12 (1 + 5% / 12)^30) / (1 + 5% / 12)^30 - 1

月供 ≈ 7,824 元

还款明细

等额本息还款明细：

| 期数 | 本金 | 利息 | 月供 | 剩余本金 |

|---|---|---|---|---|

| 1 | 1,975 | 4,272 | 6,247 | 998,025 |

| 2 | 2,020 | 4,227 | 6,247 | 996,005 |

| 3 | 2,066 | 4,181 | 6,247 | 993,939 |

| ... | ... | ... | ... | ... |

等额本金还款明细：

| 期数 | 本金 | 利息 | 月供 | 剩余本金 |

|---|---|---|---|---|

| 1 | 3,743 | 2,504 | 7,824 | 996,257 |

| 2 | 3,718 | 2,459 | 7,824 | 992,539 |

| 3 | 3,693 | 2,414 | 7,824 | 988,846 |

| ... | ... | ... | ... | ... |

比较

等额本息还款前期利息较高，后期本金较高；等额本金还款前期本金较高，后期利息较高。等额本金还款方式还款总利息较少，但前几年还款压力较大。等额本息还款方式还款总利息较多，但每月还款压力相对较小。最终的选择应根据自身的财务状况和风险承受能力进行。