房贷等额本息真实利率？计算方法详解

房贷等额本息真实利率

房贷中常用的等额本息还款方式，会让人产生实际上支付的利息和贷款合同上标明的利息率不符的错觉。那么，房贷等额本息的真实利率是多少？如何计算？

计算方法

分步拆解

1. 计算每期还款额：P = (LoanAmount Rate (1 + Rate)^Term) / ((1 + Rate)^Term - 1)，其中LoanAmount为贷款总额，Rate为月利率，Term为还款月数。

2. 计算利息部分：利息部分 = 每期还款额 - 本金部分，其中本金部分为每期还款额除以(1 + Rate)^Term。

3. 计算真实利率：真实利率 = 年利率 = 12 (利息部分 / 贷款余额)，其中贷款余额从每期还款开始，逐期减少。

公式表示

真实利率 = 12 (每期还款额 - 本金部分) / 贷款余额

其中，本金部分 = 每期还款额 / (1 + Rate)^Term

实际操作

1. 在还款计划中，可以看到每期还款额和本金部分。

2. 根据贷款余额，可以计算出每期真实利率。

3. 将每期真实利率相加，除以总期数，得到平均真实利率。

示例

贷款总额：100万元

贷款期限：30年（360期）

合同利率：5%

每年等额本息还款额：74,549.31元

每期本金部分：24,389.84元

第一期真实利率：

= 12 (74,549.31 - 24,389.84) / 1,000,000

= 5.99%

其他期数的真实利率依此计算。

影响因素

真实利率受贷款金额、贷款期限和合同利率等因素影响。一般情况下，贷款金额大、贷款期限长，真实利率会高于合同利率。

意义

了解真实利率有助于：

准确评估贷款成本

比较不同贷款产品的实际利率

制定合理的还款计划

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